Le bail commercial : Qu'est-ce que c'est ?

Lorsqu’un commerçant, un artisan ou un industriel utilise un local ou un immeuble à des fins commerciales, un contrat l’unissant au propriétaire des lieux doit être conclu. Cela s’appelle un bail commercial. Les règles l’encadrant sont très strictes afin de sécuriser le locataire.

Bail commercial locaux

Le fonds de commerce

Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’un fonds de commerce.

Celui-ci est constitué de l’ensemble des éléments réunis et organisés en vue d’exploiter une clientèle dans un but commercial.

Les éléments peuvent être :

  • corporels : : par exemple le matériel (les biens mobiliers corporels qui servent à l’exploitation) ou encore les marchandises (les matières premières destinées à être transformées ou les biens et produits destinés à la vente).
  • incorporels : : la clientèle. Celle-ci désigne l’ensemble des personnes qui s’approvisionnent auprès d’un commerçant et elle conditionne l’existence du fonds de commerce. Il peut également y avoir d’autres éléments incorporels tels que le nom commercial, l’enseigne, les droits de la propriété industrielle (exemple : brevet, marque), etc.

Le contrat de bail commercial

La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Durant cette période, le locataire est protégé et ne peut pas être évincé de son local. Néanmoins, il existe des cas exceptionnels à condition que le propriétaire doit indemniser le locataire.

En principe, le locataire a également le droit au renouvellement du bail commercial. Cette protection est appelée « propriété commerciale ». Le propriétaire a néanmoins le droit de récupérer son bien à la fin du bail ou, dans certains cas, au bout de trois ans.

Si, au bout des 9 ans, le propriétaire ne souhaite pas reconduire le bail, il doit verser une indemnité d’éviction au locataire. Celui-ci a le droit à la réparation intégrale du préjudice qu’il subit avec cette résiliation. Si le bailleur a fait établir son bail commercial par un notaire, il pourra récupérer rapidement son local en cas de non-respect des obligations par le locataire.

Le bail commercial est également appelé le « bail 3-6-9 » car le locataire a la possibilité de résilier son bail tous les trois ans, soit la 3 ème , la 6 ème ou la 9 ème année. Il doit présenter sa demande 6 mois avant la fin de ces périodes pour obtenir la résiliation du bail.

Les engagements des parties au contrat de bail commercial

Chaque partie à des obligations quant au bail commercial. Le bailleur doit par exemple :

  • donner accès du bien au locataire
  • entretenir le bien (exemple : réparation d’une toiture après une tempête)
  • garantir l’usage du bien
  • exercer son droit de congé au bout de 3, 6 ou 9 ans en cas de modification profonde

Le locataire doit, quant à lui :

  • exploiter le fonds de commerce en personne raisonnable
  • payer les loyers au terme convenu

La valeur du notaire dans un bail commercial

Il est possible de rédiger un bail commercial par les parties elles-mêmes, par acte sous seing privé. Cependant le bail commercial peut également être établi par un notaire, par acte authentique.

Cela donne aux différentes parties une réelle sécurité juridique grâce aux nombreux conseils et à l’expertise du notaire. En effet, il veille au respect des règles tout au long du processus de signature.

De plus, l’acte authentique confère la certitude de la date du bail et constitue un titre exécutoire. Cela donne également au bail une force probante et les clauses du contrat sont incontestables.

Comme vous l’avez compris, le bail commercial est indispensable lors de location de locaux à des fins d’exploitation commerciale. Si vous avez la moindre interrogation concernant ce bail, contactez-nous afin de prendre rendez-vous et de nous rencontrer à notre office de notaire au Mans situé au 19 bis rue de l’étoile.

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