Nue-propriété et usufruit d’un bien
Lors d’une donation ou d’une succession, il arrive parfois que les familles décident de diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Cet acte juridique est appelé un démembrement de propriété. Cela peut avoir pour but de réduire les coûts fiscaux.
Nous vous expliquons aujourd’hui ce que sont la nue-propriété et l’usufruit, les avantages, les points de vigilance et comment ce démembrement peut-il prendre fin ?
Pleine propriété = nue-propriété + usufruit
La pleine propriété est divisée en trois points :
- L’abusus : cela correspond au droit de disposer de son bien,
- L’usus : cela correspond au droit d’utiliser le bien,
- Le fructus : ici, c’est le droit d’en percevoir les fruits.
L’abusus correspond donc à la nue-propriété, tandis que l’usus et le fructus correspondent à l’usufruit.
La nue-propriété
La nue-propriété correspond donc au fait de posséder un bien immobilier ou financier. Cependant malgré sa possession du bien, il ne peut pas jouir du bien et ne reçoit ainsi pas les fruits de sa propriété. Si nous prenons l’exemple d’un bien immobilier, la nue-propriété correspond aux murs uniquement.
Le nu-propriétaire peut vendre le bien, et également de conclure ou de renouveler un bail commercial.
L’usufruit
Quant à lui, l’usufruit peut donc être réparti en deux parties : l’usus et le fructus.
L’usus correspond au droit d’utiliser le bien pour lui. Pour notre exemple du bien immobilier, cela correspond donc au fait de vivre dans le logement. Le fructus est le fait de percevoir les fruits du bien. Pour un bien immobilier, cela peut être le fait de le louer et d’en percevoir un loyer.
L’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien ou de conclure ou renouveler un bail commercial.
L’usufruit est un droit temporaire. Il est principalement viager, c’est-à-dire qu’il se termine par le décès du nu-propriétaire. Mais il est également possible qu’il ait une durée fixe. L’usufruit temporaire est estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété par période de 10 ans.
La fin du démembrement en nue-propriété et usufruit
Le démembrement peut prendre fin pour plusieurs raisons :
- L’usufruitier décède : le nu-propriétaire devient ainsi le propriétaire du bien. Il n’a alors aucun droit de succession à régler et peut ainsi le louer, le vendre ou encore l’occuper. C’est alors un remembrement de la propriété ;
- Le nu-propriétaire décède : les héritiers héritent de la nue-propriété qui entre dans la succession ;
- La période de démembrement se termine lorsque l’usufruit est temporaire.
Les avantages et point de vigilance de la division en nue-propriété et usufruit
Le démembrement d’un bien de propriété a des avantages patrimoniaux et fiscaux, mais il faut néanmoins faire attention à quelques points non négligeables.
Les avantages
Comme nous venons de vous le dire, le fait de diviser une pleine propriété en nue-propriété et usufruit a de réels avantages tels que par exemple :
- Cela permet d’organiser la transmission des biens de son vivant. Et sans mention stipulant le contraire au préalable, c’est le régime de l’indivision qui est appliqué.
- Cependant, cela peut entraîner des tensions et des conflits entre les personnes propriétaires ;
- Cela peut réduire les frais liés à la transmission du bien ;
- Une baisse d’impôt pour le nu-propriétaire peut avoir lieu car en cas de location immobilière, ce n’est pas lui qui perçoit les loyers. Il en est de même pour l’IFI.
Être vigilant et remplir les conditions
Malgré ces avantages, il est nécessaire de faire attention à certaines conditions car si le démembrement de propriété n’est pas correctement effectué, la donation peut être annulée ou requalifiée.
C’est pourquoi il est essentiel de l’effectuer par acte notarié au moins 3 mois avant le décès du donataire et faire l’objet d’un rappel au moment du règlement de la succession.
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